住宅ローンの借り換えと目先の金利優遇制度のチェック!

yuuguukinnri

住宅ローンを借り換える際には優遇金利の仕組みを理解して

住宅ローンの借り換え時に注意しなければいけないことの一つに金利の優遇制度があります。

 

一度住宅ローンを組んだ事がある人であれば知っている人多いかも知れないですが、その復習もかねて説明していきますね。

優遇金利と適用金利

住宅ローンに適用される金利には基準金利とそこから一定の割引を適用する優遇金利があります。
例えば、仮に基準金利が2.5%で優遇金利が1.5%だったとします。

 

この場合実際に適用される金利は

 

2.5%(基準金利)-1.5%(優遇金利)=1.0%

 

という金利が実際の住宅ローンの支払額を決める時に適用される事になります。

 

住宅ローンの借り換えと優遇金利で注意すべき事とは・・・

優遇金利を受けるための条件は各金融機関で違いがありますが、共通して注意しなければいけない事は、優遇金利を受けられる期間が限定されている、という事。

 

期間が限定されているとは、例えば、3年であれば3年後以降からはまた違う金利が、5年であれば5年後以降からは違う金利が適用される、という事です。

 

先ほどの例でいえば、

 

2.5%(基準金利)-0.5%(優遇金利)=2.0%

 

となってしまう事があるという事です。

 

優遇される金利の幅が縮まって、実際に支払額を決める時に適用される金利が上昇してしまうんですね。

 

この場合最終的に優遇金利の幅が縮小してしまった事によって適用される金利は2倍になってしまっています。

 

つまり最初のある一定の期間が経過したあとは必ず住宅ローンの毎月の支払額がアップする事になります。

 

借り換え時にはこうした金利の適用のされ方にも注意するようにしましょう。

 

住宅ローンの借り換えと最後まで適用される優遇金利

さて先ほどまでは、当初の一定期間だけが優遇される金利についてお話でしたが、実はこの優遇金利の制度には住宅ローンの支払いが終了するまでずっと続く優遇金利もあります。

 

住宅ローンの全期間を通じて優遇金利が適用される、という事です。

 

ただ、全期間を通じて優遇金利が適用されるのであれば、期間が限定されたものよりも有利な条件のように思えてしまいがちですが、必ずしもそうでもありません。

 

というのも、全期間を通じて優遇される金利水準は、最初の数年間だけ優遇される金利水準よりも低くなるのが一般的だからです。

 

例えば、基準金利が2.5%、そして当初の10年間は優遇金利は2.0%、その後の優遇金利が1.0%の優遇金利が適用される場合では、

 

最初の10年間の適用金利は

 

2.5(基準金利)-2.0%(優遇金利)=0.5%(実際の適用金利)

 

その後の適用金利は

 

2.5%(基準金利)-1.0%(優遇金利)=1.5%(実際の適用金利)

 

となります。

 

住宅ローンの借り換えと当初優遇金利と通期優遇金利の使い分け

住宅ローンの借り換えにおいては、これらの当初優遇金利タイプを選ぶか、それとも通期優遇金利を選ぶかの判断基準としては、今後さらに住宅ローンの借り換えがあり得るか?繰り上げ返済をどの程度していく予定があるか?というのがポイントとなります。

 

  • 今後さらに住宅ローンの借り換えがあり得る場合

もし、住宅ローンの借り換え後、返済期間が30年ぐらいある場合は、今後10年ぐらいの間にさらに条件の良い住宅ローンが登場する可能性も高いために、当初優遇を選んだ方が良いケースが多そうです。

 

  • 繰り上げ返済をどの程度していく予定があるのか?

住宅ローンの借り換え後、返済期間が20年以内となり、今後さらに繰り上げ返済をして、さらに返済期間を短くしていく予定である場合は当初優遇を選択。逆にこうした繰り上げ返済の予定がない場合は、通期優遇を選択した方が良いケースが多いでしょう。

 

金利の上昇リスクを減らしたいという視点からの考え方として、今後の住宅ローンの返済期間が長ければ長い程、通期優遇を選択する事で金利の上昇リスクをなくす事ができ、返済期間が短ければ短い程、住宅ローンの残高も減少している事が予想されるために、当初優遇でも金利の上昇リスクを受けにくい、という事になります。

 

ですから、逆に金利が今後下がると思う事ができるのであれば、通期優遇よりも当初優遇の方が、メリットがでてくるケースもある事になります。

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