住宅ローンの借り換えと金利が上がっても支払額が増えないカラクリ

huenai

住宅ローンの借り換えと125%ルール

住宅ローンの借り換え時においては、なかには変動金利型の金利タイプを選ぶ方もいる事だと思います。

 

この変動する金利タイプを選んだ時に注意しなければいけないことの一つに125%ルールというものがあります。

 

5年間は返済額は変わらない

住宅ローンの借り換え後変動金利型を選んだ場合は、多くの金融機関では半年に1度金利の見直しが行われて、適用される金利が変わります。

 

当然金利が上昇すれば適用される金利が上がり、金利が下降すれば適用される金利は下がることになります。

 

適用される金利が下がるのであれば、それは喜ばしいことであり、特に問題はないのですが、逆に上がってしまった場合の時にはある問題がでてくるんですね。

 

変動金利型の住宅ローンは、なぜか5年間は返済額が変動しない、決まりになっているケースが多いです(一部金融機関では適用されていない)。

 

金利が上がってしまっても返済額が変わらない、というのは一見おかしな状態なのですが、その仕組みとしては、毎月の返済額のうち、利息に充当される部分が増えて、元金に充当される部分が減少してしまっている、という状態になるんです。

 

例えば、毎月の返済額が10万円だった場合、

金利が上がる前は

利息に対して5万円
元金に対して5万円

の内訳だったものが、

 

金利が上がってしまったことによって

利息に対して7万円
元金に対して3万円

といった内訳になるという事です。

 

元金に対しての支払額が減少してしまっているので、当然元金の減少スピードは遅くなり、今後の支払額に影響を与えてしまう事になっています。

 

ここでよくありがちな問題としては、銀行の通帳には毎月同じ金額が引き落とされているので特に変化がないように思ってしまうのですが、実は住宅ローンの元金の減少スピードが落ちていることに気づかないことです。

 

5年後思ったよりも多い金額の支払額が

住宅ローンは残高に対して金利が適用され、そして返済額が決まりますので、5年後支払額の見直しが行われた時に思ったよりも高い金額を支払うことになる事があります。

 

ただ、この5年後については、仮に金利が上昇してしまったことにより、適用金利、返済期間、住宅ローンの残高の3つをベースに毎月の支払額を計算した時に以前の支払額よりも1.25倍以上の支払額になることはありません。

 

これが125%ルールとも呼ばれるものですが、急激な支払額の増加を避けるためにあるものですが、かといって最終的には適用されている金利から計算された金額の利息を支払う必要がありますので、この点にも注意が必要という事が言えるでしょう。

 

ですので、変動金利型を選択した場合は、半年ごとに金融機関から送られてくる償還予定表の内容、特に利息と元金の内訳、そして残高を確認するようにしましょう。

 

その上で、住宅ローンの見直しが必要とあれば再度検討してみるといいでしょう。

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