住宅ローンの借り換えにかかる諸費用ガイド

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住宅ローンの借り換えに諸費用はいくらかかる?

住宅ローンを借り換えた方がいいのかな?と思った方のほとんどは今よりも低金利で借り換えることができそうだから、という方が多いでしょう。

 

しかし、どのぐらい今よりも低金利で借り換えることができるのか?と同じぐらいに大切なのがどのぐらいの諸費用がかかるのか?という問題です。

 

予想以上の出費で家計に一時的な負担が生じてしまう事もありますので、事前にどのような項目、そして金額が必要となってくるかを把握しておくことには意味のあることでしょう。

 

そこで今回は、住宅ローンの借り換えに必要な諸費用一覧と試算例、諸費用の大半を占める保証料が無料になっている金融機関、現金で用意できない時の諸費用ローンなどについて紹介していきたいと思います。

 

住宅ローンの借り換えに必要な諸費用一覧と試算例

一覧

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 融資事務手数料
  • 保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 一括返済手数料

印紙税:住宅ローンの契約書に貼付

借入金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円
借入金額が5,000万円超10,000万円以下の場合は6万円

多くの方は住宅ローンの借り換えとなると1,000万円~5,000万円の間に収まるケースが多いでしょう。

つまり、印紙税は2万円が必要の場合がほとんどでしょう。

登録免許税:抵当権の抹消と新たな設定時にかかる税金

抵当権抹消:1件=1000円(通常は土地・建物で2件)=2000円

抵当権設定:借入金額の0.4%

3000万円の住宅ローンでは、

抵当権抹消費用(土地・建物)=2,000円
抵当権設定費用 3,000万円×0.4=120,000円

司法書士への報酬:抵当権抹消設定に関する報酬

抵当権の抹消と設定を合わせて75,000円程度が一般的

司法書士に対する報酬は若干の違いはあるものの、概ねこの価格前後で落ち着きます。

より具体的に知りたい方は、実際に住宅ローンの借り換え契約書を締結するまえに金融機関の相談員に相談、もしくは実際に手続きをしてくれる司法書士に相談するようにしましょう。

融資事務手数料

融資事務手数料は金融機関で異なります。(31,500円~融資金額×2.1)

手数料料率タイプのフラット35では、融資金額×2.1%と高くなるが、その分金利が低く設定されているので、最低水準同士で比較した場合は、手数料定額タイプと定率タイプでは金額面でほとんど違いはない。

保証料

保証料は借入金額、返済年数で決まる。

保証料がかかる金融機関では多くは0.2%~0.3%の料率
(ほとんどは0.2%台)

例 2000万円 期間10年
保証料 2000万円×0.2%~0.3%=40万円~60万円

また保証料については、借り換え時に一括で支払いをするパターンと金利に上乗せして支払っていくパターンの2つがあります。

現金での支払いができる場合は、保証料を一括で支払い、現金での支払いができない場合は金利に上乗せしていくことになります。

団体信用生命保険

住宅ローンの債務者に万が一の時が起こった場合に残りの債務が生命保険の保険金で一括返済される。

団体信用生命保険料は銀行ではかかりませんが、住宅金融支援機構ではこの団体信用生命保険料(特約料と呼ばれている)が非常に大きな金額になります。(ただし、加入は任意のため、加入しなくてもよい)

団体信用生命保険料(特約料)は借入金額をベースに算出されますが、概ね0.35%前後の金利が上乗せされると考えていいでしょう。

3,000万円 金利2% 返済期間30年
⇒団体信用生命保険料(特約料)1,804,600円

2,000万円 金利2% 返済期間30年
⇒団体信用生命保険料(特約料)1,203,200円

1年に1回残高に応じて計算されるために、途中で繰り上げ返済をした場合などはまた違った結果となりますが、住宅金融支援機構で団体信用生命保険に加入する時は、こうした事実を思い出して欲しいと思います。

一括返済手数料

住宅ローンを借り換える時には、今住宅ローンを借りている金融機関に対して一括して残高を全て返済する必要がありますが、その時に手数料が必要となってくる事があります。

その金額としては、10,000円~30,000円程の手数料がかかります。

今借りている金融機関の一括返済の手数料も確認しておくと良いでしょう。

 

住宅ローンの借り換えにかかる諸費用の試算例(民間住宅ローンの場合)

銀行の住宅ローンを利用した場合
借り換え金額 3,000万円万円
返済期間   30年

印紙税          20,000円
融資事務手数料      31,500円
登録免許税(抵当権抹消)  2,000円
登録免許税(抵当権設定)100,000円
司法書士への報酬     75,000円
保証料         600,000円
一括返済手数料      20,000円
諸費用合計       848,500円

 

住宅ローンの借り換えと諸費用の大半を占める保証料が無料の金融機関

住宅ローンを借り換えをする時に必要となってくる諸費用の大半を占めるのは、試算例からもわかる通り保証料です。(約84万円のうち60万円)

 

この保証料がなくなってしまえば、それだけで借り換えメリットも大きくなると言っても過言ではありません。

 

そして、その保証料を無料にしている金融機関がありますので是非一度チェックしておくようにしましょう。

 

ただ、注意点があります。

 

それは保証料が無料の代わりに、事務取扱手数料が他の金融機関よりも高い場合や、金利が少し高くなってしまうケースがあるので、その他の費用面で高くなる要素はないかも合わせてチェックすると良いでしょう。

 

保証料無料の金融機関例

  • ソニー銀行
  • 新生銀行
  • イオン銀行
  • 住信SBI銀行ネット銀行

 

基本的にはネット系の銀行が保証料を無料にしてるケースが多いです。

 

もちろん、全国津々浦々探せば他にもあるかも知れません。時間に余裕があるならば探してみるのもありでしょう。

 

また保証料が必要な場合(一般的な金融機関ではほとんど必要)、その支払方法について知っておくことも借り換え計画を立てるうえでは有益なことでしょう。

 

住宅ローンの借り換えと諸費用として保証料の支払方法

借り換え時にかかる諸費用としてその大半を占める保証料についてですが、その支払方法としては2通りの方法があります。

保証料内枠方式

住宅ローンの金利に上乗せする形で毎月の返済金額のなかに含めてしまう支払方法で、保証料内枠方式というものがあります。

 

金利に上乗せする形になるので利息が付いてしまう事になりますが、保証料の負担が大きく、現金で用意できない場合にはこの保証料内枠方式を使うと良いでしょう。

 

保証料外枠方式

そして、保証料のもう一つの支払方法が保証料外枠方式というものです。

 

これは、単純に保証料を現金で用意する方法です。

 

手元資金に余裕がある場合、この支払方法が利息の負担もないので、できる事ならこの保証料外枠方式を選択したいものです。

 

もちろん、家計に無理のない範囲で選択するようにしましょう。

保証料の戻りについて

住宅ローンの借り換えをする時には、今借りている金融機関に対して一括で返済することになりますが、この時に保証料を外枠方式(つまり現金で)支払っている場合は、残高と返済期間に応じて、保証料が戻ってきます。

 

これがいくらほどになるかはその残高と返済期間によって異なるため一概には言えませんが、借り換え後の保証料を一部補う資金として考慮しておくようにしましょう。

 

参考ページ⇒住宅ローンの借り換えに必要な保証料とその戻りの注意点!

 

住宅ローンの借り換えと諸費用ローンの是非と現金払いについて

住宅ローンを借り換える時に諸費用をローンに借りる事も出来ます。

 

ただし、住宅ローンの残高と合わせて借入金額が増えてしまう事になります。

 

その分住宅ローンと合わせて借入金額が増えてしまう事になりますし、実は諸費用ローンの方が金利が高い事がほとんどです。

 

ですが、今は住宅ローンに諸費用分を上乗せして借りる事ができる金融機関もありますので、諸費用もローンで賄う場合は住宅ローンに上乗せして借りる方が利息を節約になります。

 

また、もし全ての諸費用を現金で用意する事ができるのであれば、現金で用意しましょう。
借り換え後の住宅ローンに上乗せして支払うよりも、さらに利息の節約になります。

 

家計に負担とならないようならば、現金払いも一つの選択肢として考えておきましょう。

住宅ローンの借り換え時には火災保険料は・・・

住宅ローンを初めて組む時は火災保険料が必要になったと思います。

 

だから借り換え時にも火災保険料が必要になるのでは?と思ってしまう方もいるかも知れないですが、その答えとしては必要になるケースも希にあるという事になります。

 

というのも、住宅ローンを組むためにはその対象物件(自宅)に足して火災保険を掛ける必要がありますが、借り換えの場合は既に火災保険に加入しているので、新たに加入する必要性はありません。

 

ただし、借り換えのタイミングでちょうど火災保険の満期がきてしまった、というケースおいてのみ更新、もしくは新たに加入する必要があるので、その場合においては火災保険料は必要となってきます。

 

ちょうどこのタイミングで満期がきた、というケースはまれだと思いますが、念のために火災保険の満期を調べておいてもいいでしょうね。

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“住宅ローンの借り換えにかかる諸費用ガイド” への2件のフィードバック

  1. […] 審査のことだけでなくて費用に関しても・・・ 住宅ローンの借り換えにかかる諸費用ガイド […]

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