住宅ローンを借り換える時の転職・独立にまつわるリスク

tensyoku

今後転職や独立する予定があるなら

住宅ローンの借り換え時においては、今後転職や独立などをしてキャリアップを図ることも視野に入れることは意味のあることです。

 

今は昔とは違い、今勤めている会社に残ること自体が将来的にはリスクだと感じている人が多いといわれています。

「会社を辞めることに、リスクを感じますか?」と聞いたところ、「非常に感じる」が25%、「感じる」が44%となり、転職意向がありつつも、会社を辞めることにはリスクを感じている人が半数を上回った。年代別には30代が他の年代に比べ低い結果となった。

「会社にとどまることに、リスクを感じますか?」と聞いたところ、「非常に感じる」が25%、「感じる」が52%となり、会社を辞めることよりも、会社にとどまることの方がリスクと感じる人が多い結果となった。

マイナビニュースより
http://news.mynavi.jp/news/2013/07/02/165/

 

特に30代半ばまでは自分の適性に合った、満足のいく待遇を求めて転職や独立をする人が増えているようですが、これを住宅ローンの借り換えの視点から考えてみる時と、まずは転職後や独立後どのようなリスクが待ち受けているかを事前に知る事は大切な事でしょう。

 

住宅ローンの借り換えと転職・独立をする3リスク

  • ①勤続年数
  • ②家計へのダメージ
  • ③住居が変わるリスク

①勤続年数

住宅ローンの借り換え前に転職や独立をすれば審査の条件の一つである勤続年数に引っかかってしまう場合があります。

 

住宅ローンの審査では、一般的に勤続年数が3年以上であることが求められる事が多々あります。

 

全ての金融機関でこうした条件を求められるわけではありませんが、そうした金融機関が多いことは知っておきましょう。

 

ただ、この点については住宅金融支援機構のフラット35についてはこうした勤続年数の基準がありません。

 

もし、住宅ローンの借り換えで勤続年数が足りなかった、だけど住宅金融支援機構のフラット35に申込みをまだしていない、という状態であれば一度チャレンジするのもいいですね。

 

②家計へのダメージ

家計へのダメージはこれから転職、独立を考えている人であれば、最も気にかかる部分かも知れないですね。

 

転職や独立することですぐに会社での待遇や事業からの収入が今よりも多くなれば、それは素晴らしいことではありますが、必ずしもそううまくいく場合だけではありません。

 

逆に、借り換え後の毎月の支払額が厳しく感じてしまう程に収入が低くなることもあるでしょう。

 

もし、これから住宅ローンの借り換えを検討していて、さらに転職や独立を考えているのであれば、こうした収入が減少してしまうリスクを考慮すべきと言えます。

 

可能であれば、転職や独立をする前には、住宅ローンの支払いを含めた生活費2年間分ほどの貯蓄があるのが望ましいと言えます。

 

また、転職や独立によって収入が減少してしまったあとに住宅ローンの借り換えを申し込んだ場合、思った通りの条件(主に金利面で)で借り換えができない、というケースもあります。

 

③住居が変わるリスク

転職や独立によって、住宅ローンを組んで購入した住居から引っ越ししなくてはいけない場合があります。

 

特に、大きな会社に転職する場合は、転勤などが辞令としてでてくることもあります。
(独立によって事業が展開しやすい場所に引っ越しを考えることもあるでしょう。)

 

この時、家族全員で引っ越しをしなければいけなくなってしまった場合に問題がでてきてしまいます。

 

単身赴任で奥さんがその家にとどまる場合は家族が住んでいる、という事で問題はないのですが、家族全員で引っ越しをするとなると、当然ですがその家には家族は住まない事になります。

 

住宅ローンは他のローンに比べて低金利で借りることができているのは、それが生活の拠点としての住居を取得するためのローンだからです。

 

ところが転勤によってその住宅に誰も家族が住んでいない状態になると、それは生活の拠点とは言えなくなってしまうんですね。

 

つまり、金融機関によってもばらつきがありますが、金利など住宅ローンの条件の変更を求められるケースもあります。

 

ただ、とはいっても本人からすれば会社から言われた転勤の辞令によって、やむを得なく引っ越しをすることになるので、その転勤の間だけ、その住宅を賃貸に出すことを認められるケースもよくあります。

 

そして借り換えの事を考えた場合もう一つ問題となるのが、転勤している間は住宅ローンの借り換えは基本的にはできないことになります。

 

理由は、先ほどの住宅ローンは生活の拠点となる住居を取得するためのローン、という事なのですが、転勤している間は、住宅ローンの対象となった住居は生活の拠点ではない、という事になるからです。

 

どんな問題かというと、単身赴任であればその住居には自分の家族が住んでいることになるので、家族で今の住居から引っ越すことになった場合に問題がでてきてしまいます。

 

住宅ローンの借り換えと転職・独立で収入が増えた場合のメリット

さて、これまで転職や独立にまつわるリスクについてお話してきましたが、転職や独立で収入が増えた場合のメリットについて住宅ローンの借り換えはどのように考えてみたいと思います。

 

金融機関は返済能力が高い人に程、低金利で住宅ローンを融資してくれます。

 

収入が上がったあとに住宅ローンの借り換えに申込みをすれば、勤続年数の問題はありますが、返済能力が高いという事でより低金利の条件を提示してもらいやすくなります。

 

また、借り換え後であればより有利な条件の提示してくれる金融機関に再度借り換えの申し込みをすることもできますし、繰り上げ返済をどんどんしていくことによって大きな利息の軽減効果を受けることもできるでしょう。

 

利息の軽減効果は住宅ローンの残高が大きければ大きい程、繰り上げ返済の効果は大きくなります。

 

住宅ローンの総支払額を100万円、200万円減らせることもあります。

 

もちろん、教育資金などの必要な資金は手元に残しておいて、無理のない繰り上げ返済をしていくことが大前提ですが、余裕資金がある場合は基本的には積極的に繰り上げ返済をしていくことを検討するのがいいでしょうね。

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