金利上昇時に固定金利の住宅ローンに借り換える時のリスク認識!

グラフと矢印

金利が上昇した時の住宅ローンの借り換えは

金利が上昇し始めてきた時に、変動金利や短期固定金利の金利タイプを選択している人にとっては、もしかしたら借り換えた方がいいのかも?と感じているかも知れないですね。

 

では、こうした金利上昇局面において住宅ローンを借り換え用とする人は、これから金利が上がっていく時にどんな金利タイプを選択すれば、支払額を抑えることができるのでしょうか?

 

やっぱり固定金利で住宅ローンを借り換えた方が得策?

住宅ローンの金利上昇局面においては、今後のさらに金利が上がっても大丈夫なように固定金利を選択することを考える人もきっと多いことでしょう。

 

ただ、ここで一つ注意しなければいけないポイントとしては、固定金利と一言でいってもその選択できる期間はいくつかありますよね。

 

3年固定、5年固定、10年固定、20年固定、全期間固定などなど。

 

こうした一定の期間もしくは全ての期間が固定された金利タイプを選択することによって今後の金利が上昇した時を想定して備えることはとても大事な事だと言えますが、注意すべきポイントとしては、全期間固定金利以外を選択した時、指定した固定期間が終了した時のリスクを抱えているという事です。

 

なぜなら、固定期間が終了すると、その時に適用される住宅ローンの金利は、変動金利かその時の金利水準の固定金利です。

 

この時に仮に下がっていれば、それはそれでその時以降の住宅ローンの返済額は減りますが、逆に上がっていたとしたら返済額は増えることになってしまいます。

 

つまり、これから数年間にわたって金利が上昇していくと考えた場合は、3年固定や5年固定の固定金利の住宅ローンを組むと、ちょうど高い時期に固定期間が終了してしまう事になる可能性があるという事です。

 

もちろん、今後の住宅ローンの金利を確実に予測することは誰にもできませんが、これから金利が上がると考えて、これから住宅ローンの借り換えを検討しているならば、こうしたリスクが存在している事は認識しておくべ事と言えますね。

 

金利上昇時の住宅ローンの借り換えは10年以上の固定金利に

固定期間が短い場合は、変動金利を選択した時に近いリスクを抱えてしまう事になるわけですが、ではそれでは金利が上昇し始めた時に住宅ローンの借り換えをする場合で、固定金利を選ぶとしたら何年ぐらい固定されている事が望ましいのでしょうか?

 

基本的には10年以上は固定された金利を選択することを推奨します。

 

金利の上昇をリスクを回避するためには、それこそ全期間固定されている事が最も望ましい事ですが、ただ全期間を固定させるとなると適用される金利もやはり高くなってしまいます。

 

できるだけ低い金利で、なおかつ金利の上昇リスクを抑制したという事を考えた場合となると10年ぐらいがちょうどいいんですね。

 

なぜなら、10年固定させる事によって、固定期間が終了した時の住宅ローンの残高が大きく減少している事が多いからです。

 

残高が減少しているとそれだけ金利の影響を抑える事ができるようになるので、毎月の返済額も増加しにくい、という事が言えます。

 

もちろん、今借りている住宅ローンの残高によってもこうした考え方が当てはまらないケースもでてきてしまうと思いますが、自分は大丈夫かな?と思った場合は一度10年後の住宅ローンの残高を計算して、それから適用される金利が今よりも上がっていた時の毎月の返済額をシミュレーションしてみるといいでしょう。

 

参考:残高と金利別の毎月返済額(※金融電卓で試算)

残り20年間の住宅ローンを2,000万円と3,000万円で試算

例1.残高2,000万円の場合
住宅ローン残高2,000万円 10年目までは1.5%で11年目以降の金利別の毎月返済額
(10年目までの毎月返済額は96,509円)
2.5%⇒101,322円
3.5%⇒106,283円
4.5%⇒111,391円
5.5%⇒116,645円
6.5%⇒122,042円

 

例2.残高3,000万円の場合
住宅ローン残高3,000万円 10年目までは1.5%で11年目以降の金利別の毎月返済額
(10年目までの毎月返済額は144,763円)
2.5%⇒151,983円
3.5%⇒159,425円
4.5%⇒167,087円
5.5%⇒174,968円
6.5%⇒183,064円

こうしてみてみると、2,000万円の残高の時と3,000万円の残高の時では金利が上がった時の毎月の返済額の増え方が全く違うことに気づけると思います。

 

最終的に住宅ローンの金利が6.5%になるような事はおそらくないとは思いますが、参考にしてみてください。

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