住宅ローンの借り換え時に固定金利を選択しようとしている方へ

koteikinri

住宅ローンの借り換えを検討するときには固定金利選択型を選ぼうかな?と考えている人もたくさんいると思いますが、選ぶ前にその仕組みやメリット・デメリットをまずは把握する事が大事ですね。

住宅ローンの借り換えと固定金利の種類

固定金利には固定金利選択型と全期間固定金利型の2つの種類があります。

 

固定金利選択型について

2年、3年、5年、10年等一定の期間の金利を固定させるタイプで、金利の高さについては、固定される期間が短ければ短い程低く設定されています。

 

決められた一定期間を経過すると変動金利かもしくは、一定期間の固定金利(固定金利選択型)とする事ができる。

 

その時には新しい金利によって毎月の返済額が再計算されます。

 

つまり、新しい金利が何%になっているかによって、返済額がアップしている事もあれば、ダウンしていることもある、という事になります。

 

新しい金利が適用される時に返済額がアップしてしまうリスクを抑制する方法としては、できるだけ繰り上げ返済をしてく事が有効な方法と言えます。

 

ただ、だからといって家計に無理のでる繰り上げ返済は、今後教育資金や老後資金なども必要となる人生設計上は危険なのでくれぐれも注意が必要です。

 

さらに注意しなければいけないのは、住宅ローンを借り換え時にこうした固定金利選択型の金利タイプを選んだ時、最初の固定金利期間が終了したあとは、最初に適用されて いた金利の優遇幅が小さくなってしまう事です。

 

例えば、2.5%の基準となる金利があり、ここから1.5%の金利の優遇を最初の固定金利選択型を結んだときに受けたとすれば、適用金利は1.0%となりますね。

 

基準金利2.5%-優遇金利1.5%=適用金利1.0%

 

これが固定金利選択型の期間が終了するときに、優遇される金利が仮に0.5%とすると、

 

基準金利2.5-優遇金利0.5%=適用金利2.0%

 

となります(基準金利はそのままと仮定して)。

 

適用される金利が1.0%から2.0%になることはつまり、支払う利息が2倍になる、という意味ですから、期間終了後の金利の優遇幅については事前にチェックしておく事は大切な事ですね。(厳密には適用される金利が2倍になると支払う利息は2倍以上になりますが、ここでは説明を簡潔にするため2倍としています。)

 

因みに、一定期間が過ぎる頃になると銀行から次の金利タイプはどうするか?つまり、変動金利か固定金利か、どちらにするのか?という内容のお知らせが届きます。

 

固定金利選択型を選択した場合は、このお知らせが来る前に、次はどのような金利タイプにするかを考えおくとスムーズに手続きも進むでしょう。

全期間固定金利型について

住宅ローンの返済期間の全期間を通じて固定された金利が適用される。

 

つまり、今後毎月の返済額がアップするリスクは全くない事になります。

 

ですが、金利が全期間固定金利を結んだ時よりも低下すれば、その金利低下分の恩恵を受けることはできない事になります。

 

全期間固定金利型は全く金利の影響を受けない、という意味では一番シンプルな金利タイプという事ができるでしょう。

 

全期間固定金利型の代表的な住宅ローンにフラット35があります。

 

これは借り換えにも利用することができるので、全期間固定金利型を選択を考えているなら検討対象の一つになりますのでチェックしておきましょう。

固定金利のメリットとしては・・・

固定金利のメリットとしては、今後の返済計画が立てやすく、しいては生活設計を立てやすいことにつながる。

 

また、今後の金利動向を気にする必要性からも解放される精神的にも変動金利よりも安心していられる。

固定金利のデメリットとしては・・・

固定金利のデメリットとしては、変動金利に比べて金利が高い事。

 

(この金利の高い事については、金利変動の影響を一切排除できる保険料という事ができるでしょう。)

 

そして、金利が下降する局面においては、その恩恵を受けることができない、というデメリットがあります。

 

よくよく考えてみると固定金利のメリット、デメリットはシンプルですね。

住宅ローンを借り換える時は変動金利か固定金利か

変動金利か固定金利かどちらを選択した方が得なのか?という問題については今後の金利の動向を予測することが必要になってきます。

 

ここで大事なことは今後数年先の金利は上がるのか?それとも下がるのか?というのは誰にも分からないという事。

 

言い換えれば、変動金利と固定金利を比較するのであれば、損得で比較をしても意味がない、という事が言えます。

 

ただし、少し視点を変えてみるとどちらを選択する方が良いのかのヒントとなるものがあります。

 

それが金利の変動リスクをとれる家計か、それともとれない家計か?という視点です。

 

リスクをとることができる家計とは毎月安定的に教育資金や老後資金を除いても貯蓄をしていける家計、家計がピンチな時は親からの援助を受ける事ができる家計等。

 

また、住宅ローンの残高が1,000万円未満、返済期間が5年以内などであれば、家計にさほどの余裕がなくても金利変動の影響を受けにくいことから変動金利で借り換える事も考えられる。

 

ただ、一般的には1,000万円未満、返済期間が5年以内で住宅ローンの借り換えを検討する人はそれほど多くないでしょう。

 

そして、リスクをとる事が出来ない家計は固定金利で住宅ローンを借り換える。

 

変動金利型よりも固定金利型の方が適用される金利は高くなりますが、金利が上昇してしまった時の毎月の返済金額を支払うことが困難になる可能性がある家計、また教育資金や老後資金の貯蓄に支障がでる家計においては、固定金利型を選択するのがベターな選択であると言えます。

住宅ローンを借り換えるときに固定金利タイプにするなら何年が良いか?

固定金利を選択する場合には、どれぐらいの期間が良いのか?と迷ってしまう人もなかにはきっといると思います。

 

では、実際に固定金利を選択する場合にはどのぐらいの期間が良いかといえば、まずは目安として10年の固定金利を一つの目安として考えると良いでしょう。

 

その理由としては、10年固定金利は銀行間での競争が激しい期間だからです。

 

銀行間の競争が激しい状態が意味するところは、それだけ金利競争の低さを競っていることに他ならないからです。

 

いつまでも、この状態が続くは確実なことは言えないですが、考え方としては、銀行間の競争が激しい固定金利型の期間は何年か?という視点をもつと最もお得な期間を選択できる事でしょう。

スポンサードリンク

コメントを残す

コメントを投稿するにはログインしてください。

サブコンテンツ

このページの先頭へ