住宅ローンの借り換えと変動金利型のリスク

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住宅ローンを借り換える時の変動金利のリスクについて

住宅ローンの借り換えの際に変動金利を選ぶ人は少なくありません。

 

その理由としては、他の金利タイプに比べて低く設定されているからですが、この変動金利型にはそれなりにリスクがついてくるのも事実です。

 

もちろん、そのリスクとは金利が上がってしまった時ですが、主に2つあります。
①金利が上昇して支払額が増えてしまうリスク
②金利が上昇して支払額が増えていることに気づかないリスク

 

①の金利が上がってしまったことによって、住宅ローンの支払額が増えてしまうことはほとんどの方がイメージできる事だと思います。

 

住宅ローンの残高が仮に3000万円として、金利が1%と2%であれば、2%の方が1%のときよりも利息額は2倍になりますからね。(実際には複雑な計算により金利が2倍になれば支払う利息額は2倍以上になる。ここでは説明を簡潔にするために2倍としています。)

 

問題は意外と②の金利が上昇して支払額が増えてしまっていることに気づかないリスクです。

 

これに関しては少し説明がいるので、説明しますね。

住宅ローンの借り換えと変動金利型の隠れたリスク

一般的に住宅ローン(借り換えも含めて)における変動金利型の金利タイプを選択すると、5年間は返済額は変わりません。

 

住宅ローンにおける変動金利というのは、6か月に1度金利の見直しがされるのですが、それにも関わらず返済額は変わらないのです。

 

金利が変わっているにも関わらず、返済額が変わらないというのはおかしな話に聞こえるかも知れないですが、これにはちょっとした仕組みがあります。

 

その仕組みとは、返済している金額の内訳にあります。

 

返済している金額の内訳としては、元金部分と利息部分に分かれています。

変動金利型の金利タイプを選択すると、通常であれば、毎回返済している内の元金部分は少しずつ増えていき、利息部分は少しずつ減少していく事になります。

イメージ図1

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変動金利型を選択したあとで、金利の上昇があれば、元金部分の返済額は減少して、利息部分の返済額は上昇します。

イメージ図2

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これは逆もまた同じで、変動金利型を選択していて、金利が下降すれば、元金部分の返済額が上昇して利息部分の支払額が減少する、という事です。

 

イメージとしては「イメージ図1」の形になる事になります。(通常の返済よりもその形がよりはっきりすることになります。)

 

金利が上昇してしまった時に、支払額が増えていることに気づかないリスクというのは、この毎月の返済額のうちの利息部分が大きくなってしまい、住宅ローンの元金としての残高が減り方が遅くなっていて、そのことに気づかないことなんですね。

イメージ図3

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変動金利型を選択していれば、ほとんどの銀行では金利の見直しが6か月に1度行われ、金利の見直しが行われた後の返済予定表が銀行から送られてきますが、その中身をじっくりとみて、毎月の返済金額のうち、元金部分と利息部分の変化をチェックして、それを頭に入れている人は、おそらくですがかなり少数派でしょう。

 

つまり、変動金利型を選択した人のほとんどは金利が上がってしまった時の返済額の内訳の変化を意識していない事を考えると、これは隠れたリスクがある、という事がいえると思うのです。

 

住宅ローンの借り換えと変動金利型を選んだ時の未払い利息

住宅ローンの金利について、変動金利を選ぼうか固定を選ぼうか、どっちにしようかと迷った事がある人であれば聞いたことがあるかもしれないですが、住宅ローンには未払い利息というものが発生するケースがあります。

 

これは変動金利型を選んでいた場合で、急激に金利が上昇してしまった場合に、毎月の返済額の内訳が利息の支払いばかりに充てられるようになってしまい、元金部分の支払いまですることができないような状態になってしまった時です。

 

元金部分が減らないのであれば、まだましで、利息すらも毎月の支払額から払えていない状態になると今度はその払えていない利息が元金部分に上乗せされてしまいます。

 

そして、この状態のことを未払い利息が発生している、と言います。

 

ただ、こうした話をすると変動金利型はとんでもない金利タイプのように見えてしまうものですが、実際には未払い利息が発生するケースはかなり希なことであり、あくまでも起こり得ること、という認識があればそれでいいでしょう。

 

変動金利型の金利タイプと家計

さて、このように変動金利型の金利タイプを選択するという事は、リスクを伴うことになるわけですが、逆に言えば、こうしたリスクをとれる家計、つまりある程度金利が上昇しても、それに耐えられるだけの家計の家庭であれば、変動金利型を選択して、低金利で住宅ローンを借り換える、とうい選択肢はあっても良いでしょう。

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