住宅ローンを借り換える時の10年固定のメリットと終了後のデメリット

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住宅ローンの借り換えと10年固定金利

住宅ローンの借り換えをこれから検討する方のなかには金利タイプを10年固定にしようかな?と考えている人もきっといると思います。

 

そんな10年固定の住宅ローンで借り換えた時のメリットとデメリットについて紹介したいと思います。

 

まずはメリットから。

 

住宅ローンの借り換えを10年固定した時のメリットとは?

住宅ローンの借り換えを10年固定でした時のメリットとしては、今後仮に金利の上昇が上がっても返済額は上がらないという事が言えますね。

 

そして、この10年間金利が変わらない、ある意味本当のメリットとしては10年間の生活設計がしやすいところにあります。

 

例えば、これから10年間は教育資金を計画的に貯蓄していかなければいけない、2世帯住宅にリフォームするためにリフォームローンを組むなど、必要となる資金を管理するためには10年間固定された金利タイプは計画性に優れていると言えます。

 

もちろん、全期間固定金利にすればさらに計画性という面では申し分ありませんね。

 

ただし、変動金利よりも常に住宅ローンに適用される金利は高くなるため、10年固定の金利で借り換えたとしても、必要な資金を毎月貯蓄していく事ができるかどうか?という点は意識しなければいけない、と言えるでしょう。

 

住宅ローンの借り換えを10年固定金利でした時の期間終了後のデメリットとは?

住宅ローンの借り換えを10年固定にした場合には、その期間終了後のデメリットについても、知ることはとても大切な事です。

 

これは10年固定に限った話ではありませんが、金利を一定期間固定するという事は、その期間終了後は、変動金利を選択するか再度固定金利を選択するかのどちらかになります。

 

これはつまり、その時に金利が上昇していれば、その上昇した時の適用金利で住宅ローンの返済をしていくことを意味します。

 

金利が下がっていれば、特に問題はありませんが、上がってしまっていると毎月の返済額は上がってしまう事になりますね。

 

ただ、こうした借り換え時に10年固定金利を選択して、その終了後の適用金利が上がっているのか?それとも下がっているのか?については事前に知る事は誰にもできません。

 

そんな10年固定金利終了後に金利が上がってしまった時の返済額の上昇というデメリットを回避するためには、2つの選択肢が考えられます。

 

①より低金利の住宅ローンに借り換える

一つは再度金利の低い住宅ローンを探して借り換えを検討する事です。

 

当然、諸費用なども考慮して確実にメリットがでる借り換えになるようにする必要はありますが、ポイントとしては住宅ローンの残高が最低でも1,000万円以上がある事でしょう。

 

これ以下の金額であれば、借り換えをする事に対するメリットは一般的には小さくなっているというのもありますし、さらに金利が上がったとしても毎月の返済額に大きな影響を及ぼす事も少ないからです。

 

例えば、1,000万円の残高 返済期間が15年の住宅ローンで、1.5%、2.5%、3.5%の金利別で総返済額と毎月返済額を見てみますと、

金利 総返済額 毎月返済額
1.5% 11,173,374円 62,074円
2.5% 12,002,205円 66,678円
3.5% 12,867,885円 71,488円

となります。

これが、残高2,000万円で、返済期間は同じ15年で同じ金利別でみてみると

金利 総返済額 毎月返済額
1.5% 22,346,748円 124,148円
2.5% 24,004,411円 133,357円
3.5 25,735,771円 142,976円

となります。

 

諸費用の事を考えれば、残高が1,000万円の時では、金利差2%の3.5%から1.5%へ借り換えるぐらいでないとその利息軽減効果はかなり低くなってしまいますね。

 

それに対して残高2,000万円の場合は金利差1%で諸費用を考えても100万円前後の借り換え効果が出てくるようになります。

 

②一部繰り上げ返済をして残高を減らす

さて、次に金利の上昇による返済額の増加を抑制する方法としては、一部繰り上げ返済によって住宅ローンの残高を減らす事です。

 

残高が減少することで、金利が上がった時に影響を受ける毎月返済額の増加を抑制する事は、先ほどの借り換えの例を見てもらってもわかると思います。

 

残高1,000万円 期間15年 1.5%、2.5%、3.5%の金利別毎月返済額

金利 毎月返済額
1.5% 62,074円
2.5% 66,678円
3.5% 71,488円

残高2,000万円 期間15年 1.5%、2.5%、3.5%の金利別毎月返済額

金利 毎月返済額
1.5% 124,148円
2.5% 133,357円
3.5% 142,976円

 

住宅ローンの借り換えを10年固定金利で検討する時のまとめ

住宅ローンの借り換えを10年固定金利で検討する時のメリットやデメリットについて今回は紹介させて頂きましたか、いかがでしたでしょうか?

 

もし、これから住宅ローンの借り換えを10年固定金利の金利タイプで検討しているのであれば、こうしたメリットとデメリットを踏まえたふえで決めるようにする事が、今後の生活設計にも役立つと思います。

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