フラット35に借り換えるときの諸費用で見逃せない事!

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フラット35に借り換えるときの諸費用は

フラット35に借り換えようと思えば、一般的な住宅ローンと同じく諸費用が必要となってきます。

 

では、一般的な住宅ローンにかかる諸費用との違いは何かあるのでしょうか?

 

実は、一般的な住宅ローンではあり得ない費用がフラット35にはあるんです。

 

ここでは一般的な住宅ローンにかかる諸費用の紹介と、フラット35に特有な諸費用の紹介をしていきます。

 

一般的な住宅ローンの借り換えにかかる諸費用

一般的な住宅ローンの借り換えにかかる諸費用としては

・印紙税
・登録免許税
・司法書士への報酬
・融資事務手数料
・保証料
・団体信用生命保険料
・一括返済手数料

があります。

その参考例としては以下になります。

銀行の住宅ローンを利用した場合
借り換え金額 3,000万円万円
返済期間   30年

印紙税          20,000円
融資事務手数料      31,500円
登録免許税(抵当権抹消)  2,000円
登録免許税(抵当権設定)100,000円
司法書士への報酬     75,000円
保証料         600,000円
一括返済手数料      20,000円
諸費用合計       848,500円

住宅ローンの借り換えにかかる諸費用ガイド

ここでフラット35との違いは、

①フラット35は保証料が不要
②融資事務手数料の計算方法が違う

の2点です。

 

では、まずはフラット35の保証料が不要という事に関してみていきましょう。

 

フラット35で借り換えるなら保証料が不要

フラット35では一般的な住宅ローンに必要となる保証料が必要ありません。

 

銀行等が取り扱う住宅ローンは、万が一住宅ローンを借りた債務者が返済することができなくなってしまったときに、その債務を保証する保証会社があります。

 

債務を保証するとは、銀行側から見た場合、実際に借りた人に代わって、融資したお金を保証会社に返済してもらう、という事です。

 

フラット35の場合は、こうした銀行のように、住宅ローンを借りた債務者が返済できなくなったときの保証を求めていないので、保証料というのは発生しません。

 

保証料は、銀行によってもその計算方法が違いますが、その金額は一般的には融資金利に対して、0.2%上乗せの形で必要となっている事を考えると、フラット35においては保証料が不要なことは大きなメリットの一つという事が言えるでしょう。

 

ただし、以下の機構団体信用生命保険の保険料は見逃すことができない費用となります。

 

フラット35の借り換え諸費用としての機構団体信用生命保険の保険料は見逃せない!

一般的な住宅ローンにおいては、団体信用生命保険といって、住宅ローンン債務者に万が一の事があった場合に、残っている住宅ローンを保険金によって返済する制度があります。

 

一方、フラット35では、この一般的な団体信用生命保険にあたる制度として、機構団体信用生命保険というものがあります。

 

保険の内容としては、一般的な住宅ローンと同じなのですが保険料のかかり方が違うところが特徴的です。

 

一般的な団体信用生命保険はほぼすべてが無料となっているのに対して、機構団体信用生命保険は有料となっています。(機構団体信用生命保険の保険料は特約料と呼ばれるので、以下特約料と記載しますね。)

 

つまり費用がかかることになるのですが、その金額もまた意外に多くかかってしまうので見逃すことができません。

 

では、いくらぐらいの特約料が発生するのでしょうか?

計算例:借入金額3,000万円、金利2%、返済期間20年の場合
初年度支払特約料 107,300円
特約料総支払額 1,169,900円

 

計算例:借入金額3,000万円、金利2%、返済期間30年の場合
初年度支払特約料 107,300円
特約料総支払額 1,804,600円

 

この計算は住宅金融支援機構のシミュレーションページにて計算しました。
URL⇒http://www.jhf.go.jp/simulation_danshin/index.php

 

この機構団体信用生命保険の特約料は、1年に一度支払いで、その支払額はフラット35の残高が少なるなるにつれて減少していきます。

 

この計算からすると、機構団体信用生命保険の特約料は、金利に換算すると0.33%程度になってきます。

 

これは見逃す事のできない費用と考えなければいけないですね。

 

なぜなら、フラット35で借り換える場合の表面上の金利に対して、上乗せしなければいけないものと考えられるからです。

 

フラット35の借り換え諸費用としての融資事務手数料には定率型と定額型がある

フラット35の借り換え諸費用として必要となってくる融資事務手数料としては、定率型と定額型といわれるものがあります。

 

詳しくは「フラット35に借り換える場合の手数料は定率型と定額型のどっちが得か?」のページをご覧いただきたいのですが、フラット35を定率型で借り換える場合に注意しなければいけません。

 

定率型の融資事務手数料は、高いところではフラット35の借り換え金額に2.1%程度必要となる場合もあるからです。

 

3,000万円借りた場合は、63万円が融資事務手数料だけで必要となります。

 

フラット35で借り換える場合の諸費用のまとめ

一般的な住宅ローンに対して、フラット35は意外と諸費用がかさむ事がわかっていただけたと思います。

 

ただ、機構団体信用生命保険については、加入が任意であるために、必ずしも諸費用として計算に入れなければいけないものではないですが、やはり万が一の事を考えると必要なのではないでしょうか?

 

また融資事務手数料については、フラット35の申込み銀行、返済年数(20年以内、21年以上)によっても違ってくるので、少しでも諸費用を抑えたいと考えた場合は、返済期間を短縮できないか?と考えることも一つの案でしょう。

 

最後に、これからフラット35で借り換えるのであれば、諸費用も大切ですが、できるだけ金利が低い申込み銀行を探すのがまずは大切なことですね。

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